Продолжаем наш рассказ о недвижимости Сочи
Общая картина такова: в городе много чего понастроили и продолжают строить. Далеко не всё хорошего качества и без претензий к документам. В период подготовки к Олимпиаде строительство особенно оживилось, вверх вознеслись высотные здания, огромные жилые корпуса. Многие люди вложили в них свои средства в ожидании бума желающих сюда переехать и ажиотажного спроса. По словам риэлторов, такой спрос действительно был какое-то время, скупили всю элитную недвижимость и всё действительно хорошее по выгодной цене.
Но вместе с этим хорошим огромные средства были вложены и в переоценённое жильё, в новостройки и глобальные проекты. Инвесторы, люди с деньгами, зафиксировали свои средства в бетоне и квадратных метрах. И вот сейчас в Сочи наблюдается интересная картина: построено очень много жилья, а жить негде ))
Как так? А вот так, по городу стоит множество высоких новостроек, в которых продаётся много квартир, окна залеплены и завешены баннерами с телефонами риэлторских агентств. Но активно эти квартиры не покупаются, потому что цены слишком высоки для местных жителей и тех, кто давно ездит в Сочи и привык, что это всё-таки не столица, и должно быть хоть немного подешевле, хотя бы учитывая только развивающиеся по меркам мегаполиса инфраструктуру и сервис.
Поэтому покупают данные новостройки в основном приезжие, кто накопил денег и, наконец, готов реализовать свою мечту жить в тепле у моря. На них-то и рассчитывает большинство риэлторов. Я видел даже целые автобусы потенциальных покупателей, которых собирают и массово везут на просмотры. Кто-то из них, конечно, находит хороший вариант, покупает и начинает жить и радоваться жизни. Но многие вскоре понимают, что заплатили слишком много за ту «мечту», что в конечном итоге приобрели. Или их начинает что-то не устраивать, например, слабый напор горячей воды, регулярные перебои с электричеством, отсутствие парковки у дома и эвакуаторы, постоянно увозящие их авто на штраф-стоянку, и так далее. В результате они тоже выставляют свои квартиры на продажу, но уже прибавляют к начальной цене стоимость ремонта и плюс какую-то выгоду для себя. Ну а как же без этого?! Конечно, покупать жильё по таким ещё более завышенным ценам снова мало кто хочет, и рынок предложения растёт дальше.
Одновременно строится много новых домов, их тоже надо продавать, и, даже если там ещё нет ни коммуникаций, ни документов, риэлторы почему-то смотрят на общую стоимость метра по Сочи и явно завышают цены. Новостройки – это весьма рискованное дело даже на устоявшихся рынках недвижимости, вроде Москвы и Подмосковья, что уж говорить про Сочи. Здесь может быть всё что угодно! Часто застройщиками являются физические лица, которые купили участок в несколько соток, получили разрешение построить на нём дом под ИЖС, они же сразу делают фундамент под 5-7-12 этажей (хорошо, если они это действительно делают!), строят первые 3 этажа, потом через суд получают разрешение на дальнейшее строительство, так как условия позволяют. Строят дальше, потом первые 2 этажа оформляют как цокольные (нежилые), и надстраивают ещё два этажа, а потом ещё этаж или два мансардных – и вот он, «дом мечты» на 6 сотках! Как в этом доме будет с электричеством, водой, газом, справится ли канализация (мы видели 5-7 этажные дома с септиками, которые необходимо регулярно откачивать) – отдельные темы для размышлений. Конечно, мало кто думает и о парковке на весь дом, в лучшем случае перед домом сделают площадку на 5-10% машин. И вот таких вариантов достаточно много.
Есть дома, которые уже построены, люди сделали ремонты и даже живут, но документов у них всё ещё нет, как нет пока в доме и газа. Воду греют электричеством, готовят на нём же, ждут… У застройщика возникли проблемы с Администрацией, решение суда оспорили и приняли другое, дом поставили на снос из-за несоответствия условиям, и много чего ещё может быть. Будьте готовы и к таким особенностям. У меня есть предположения, что в некоторые дома застройщики намеренно «спешат заселить» жильцов, чтобы Администрация вошла в положение бедных людей и оставила этот дом, не выбрасывать же народ на улицу?! И вот как-то так дом постепенно принимают.
Будьте готовы даже к тому, что в такие дома ещё без документов поселяют самих риэлторов с их семьями! )) На первый взгляд выглядит всё очень хорошо, вас встречает риэлтор, который сам живёт в этом доме, ему тут всё нравится, застройщику он доверяет на 146%, а что газа и документов на дом пока нет – так это мелочи! Вот уже завтра-послезавтра всё должно быть! )) Помните, я говорил, что в Сочи может быть ВСЁ ЧТО УГОДНО. Есть дома, которые уже построены, но всё застопорилось на этапе подключения к коммуникациям, и они могут годами стоять, ожидая сдачи.
А есть другие варианты, например, застройщик – какая-нибудь фирма (ООО) с солидным названием, красивой рекламой, сайтом в интернете, полной документацией на стройку и пакетом разрешений и одобрений от Администрации города. И вот начинается стройка, быстро вырастает вверх бетонная коробка, цена метра высока, но квартиры активно раскупают, надеясь вскоре уже приступить к ремонту своего гнёздышка. Да и что волноваться, у фирмы есть все разрешения, стройка идёт в соответствии с планом, виден солидный мощный подход, вот уже и бетонный каркас готов, последние квартиры распроданы! Но, вдруг, у фирмы заканчиваются деньги, она признаётся банкротом, и замершая стройка переходит в руки города со всей кучей недовольных, купивших тут квартиры. Ясное дело, у города нет средств для завершения строительства, а заплатить второй раз за те же самые квартиры люди «почему-то» уже не хотят. А почему Администрация должна заканчивать стройку за свой счёт? Более того, у неё нет денег даже на снос выросшей бетонной коробки. Коллапс! Такое «украшение» может простоять очень долго, а свои деньги и свои квартиры люди никогда уже не увидят. Если не ошибаюсь, такие бетонки можно увидеть при съезде с Дублёра Курортного на Мамайку.
Понимая всё это, продавцы добротной и не очень вторички ставят высокие цены на свои квартиры, и их всё равно покупают довольно быстро. Впрочем, о вторичке у нас будет отдельная глава. Прошу прощения, что нагнал негатива и, возможно, оттолкнул вас от идеи купить жильё в Сочи. Не всё так плохо, и ситуация явно улучшается! Я просто сразу хочу предостеречь вас от быстрых и необдуманных решений, сразу же показать некоторые «особенности» сочинской недвижимости, которые лучше знать заранее, чем влипнуть в них уже по факту. В городе есть и хорошие дома, есть и хорошие новостройки, надо просто тщательно искать и выбирать, побольше поездить, посмотреть, не спешить. Как говорят сами риэлторы и застройщики, примерно 70-80% недвижимости в Сочи имеет какие-то серьёзные проблемы, но есть же и другие 20-30%, вот в них-то вам и надо попасть!
При просмотрах подключайте не только ум, но и свою интуицию, и запомните главное правило: Сомневаешься – не бери! Твой вариант обязательно ещё найдётся, не спеши. Часто мы не можем объяснить причину своих сомнений, когда стоим на распутье выбора, но внутренне чувствуем, что «это брать не надо».
Если у вас есть какие-то дополнения или вопросы — смело пишите в комментариях! Благодарю за внимание.
Если вам интересна ПОЛНАЯ информация на тему приобретения недвижимости в Сочи, напишите мне, пожалуйста, через Обратную связь
Вам понравился материал? Поделитесь в социальных сетях. Благодарю!
Читать дальше: 4-я Глава книги «Особенности выбора месторасположения жилья в Сочи»
Подписывайтесь на уведомления о новых публикациях.
Позитиву – ДА!
Рекомендуем почитать так же:
Андрей, добрый день. Изучаю ваши статьи по Сочи, очень интересно, живо и познавательно. В интернете читала, что в Сочи нет песочных пляжей. Это так?. Хотим переехать с Японского моря , у нас тут песочек
Татьяна, благодарю за теплые слова! Да, в Сочи практически нет песчаных пляжей. В основном везде галька: мелкая, крупная, очень крупная… Есть кое-где совсем мелкая галька, которую кто-то может назвать песком, а ещё у элитных отелей и санаториев могут быть свои песчаные зоны, но это скорее исключение.
Андрей, добрый день. Мы уже окончательно решили переезжать. Возникло несколько вопросов:
1. как называется основной сайт Сочи (не официальный городской), а с афишами, форумами, объявлениями (если есть такой. В Приморье это Farpost и VL.ru)
2. можете посоветовать риэлтора?
Спасибо
Татьяна, поздравляю вас с этим решением! Я вот только что приехал в Сочи из Москвы и сразу радуюсь воздуху, дышится прекрасно, приятная для кожи влажность!
Сайт не подскажу, потому что не знаю какой основной, есть разные новостные сайты, проще всего найти через Яндекс. А ещё есть аккаунты в соцсетях.
Риэлтора могу посоветовать, но это уже при личном общении.
Не за что
Поняла, что в Сочи бардак творится с недвижимостью. Как вы рискнули купить квартиру на таком рынке? Подумываю заказать вашу книгу, что для этого надо сделать?
Да, в Сочи с недвижимостью очень сложно. Трудно купить такое, чтобы по цене-качеству было отлично. Много несданного, или с проблемами, или с завышенной ценой.
Мы купили, так как строился небольшой клубный дом, что нас привлекает, лично общались с застройщиком, он нам понравился как человек, вот и решили довериться. Чему и рады! Я считаю, что каждому даётся то, что положено.
Чтобы получить мою статью о недвижимости — напишите мне через Обратную связь
Андрей здравствуйте. Скажите в чем смысл риэлторов Сочи указывать на сайте заниженную цену.
Сергей, приветствую! У риэлторов главная цель — получить контакты потенциального покупателя (телефон). Заниженные цены привлекают внимание, далее вы позвонили — то, что нужно! А там уже как получится, можно разговор различными способами вести. Обычно в стиле «Та квартира уже продана, давайте подберу вам другую». Или вообще другой агент уже вам позвонит через пару дней, контакт же получен — дальше пошла обработка и борьба за покупателя.