Коротко пройдусь по общим моментам оформления сделок купли-продажи, так как тема довольно объёмна и дискуссионна, заслуживает отдельной публикации. Более подробно остановлюсь на сочинских реалиях.
Итак, самое надёжное – покупать уже готовое к проживанию жильё (вторичка), регистрируя договор купли-продажи нотариально. Нотариус проверяет обременение, дееспособность участников, согласие супругов, права детей, сам занимается регистрацией. Нотариально заверенный договор сложнее оспорить в суде. Если суммы большие, то я рекомендую проводить сделку именно так, а деньги закладывать в ячейку в банке. Но сразу скажу, что 100% гарантии не даёт и нотариус, а в банках бывают рейды людей в масках, которые иногда забирают все сейфовые ячейки вместе с их содержимым. Выбирайте нотариуса и банк с хорошей репутацией и устойчивым положением.
Второй вариант – заключить договор купли-продажи лично с продавцом и сэкономить на нотариусе, самим сдав документы в органы регистрации. Если вы выбрали этот вариант, будьте спокойны и внимательны, проверьте все документы на объект, возьмите себе ксерокопии, проверьте документы продавца, позаботьтесь о согласии супруги (бывшей супруги) с его стороны или заявлении, что в браке не состоит. Проверьте тему детей и наследников. Если у вас возникают юридические вопросы – смело идите к юристу или нотариусу. Скорее всего, вам помогут без оплаты, но даже если за консультацию и придётся заплатить небольшую сумму, лучше сделать это и прояснить для себя непонятные моменты. Деньги так же можно заложить в ячейку, или передать продавцу в условленный момент, обязательно взяв с него подробную расписку. Старайтесь максимально отсрочить передачу денег, например, привязать её к получению вами свидетельства на право собственности, или хотя бы в момент сдачи документов на регистрацию. Не всегда это будет получаться, но пробуйте защищать свою позицию и деньги.
Следующий вариант продажи жилья – Предварительный договор купли-продажи. Этот способ часто используется на этапе строительства, когда дом ещё не сдан, документов на него у застройщика нет, следовательно, и регистрировать пока нечего. Вы заключаете Предварительный договор, где максимально подробно описываете условия, на которых позже вы заключите уже Основной договор купли-продажи. Описываете объект, окончательную стоимость, расположение помещения/квартиры, сроки, ответственность при отказе и просрочке, что входит в стоимость и уже должно быть в построенной квартире (газ, вода, электричество, счётчики, дверь, отделка, внутренние стены и т.д.). Как правило, деньги передаются продавцу при заключении такого договора, часто они нужны ему для продолжения стройки. Хорошо, если вы сделаете банковский перевод со своего счёта на счёт продавца и сохраните соответствующий документ, и в дополнение к этому обязательно возьмите расписку.
Если же стройка ведётся юридическим лицом по ФЗ-214, то заключается Договор Долевого Участия в стройке, который регистрируется в юстиции, и только потом вы перечисляете всю сумму безналом на счёт застройщика. Здесь немного спокойнее: статус жилья обязательно будет «квартира», у фирмы есть разрешение на строительство многоквартирного дома на участке земли под многоквартирный дом, оформляется страховка стройки (уточните, вся ли сумма страхуется, или только часть?!). Но и в данном случае фирма может обанкротиться, оставив стройку неоконченной.
Обратите внимание, что часто недвижимость в Сочи продаётся не в статусе квартиры в многоквартирном доме, а в статусе Помещения. Это связано с меньшими затратами на строительство. Вместе с помещением вам продаётся или дарится доля земли под этим домом, пропорционально площади помещения (с которой придётся платить налог). Многие риэлторы будут говорить, что это одно и то же, что квартира. Не верьте им, вот обычные отличия статуса «Жилое помещение» от статуса «Квартира»:
— Разные статусы земли под домом, для помещений это обычно «Земли населенных пунктов – для индивидуального жилого строительства», а у квартир «Земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом»;
— Разные статусы дома: «индивидуальный жилой дом» или «многоквартирный жилой дом»;
— По закону дома ИЖС не могут быть выше 3-х этажей. Если дом выше, то застройщики применяют следующую схему: строят первые 3 этажа, получают свидетельство о праве собственности, заказывают проект реконструкции, достраивают остальные этажи и сдают дом через решение суда;
— С лета 2016 года прописаться в жилом помещении в Сочи стало проблематично. Паспортистки отказывают в прописке, ссылаясь на то, что нет уверенности, что дом соответствует всем СНИП и пригоден для жизни. Ходят слухи, что за 5000 руб. тут же пропишут кого угодно. Есть уже и выигранные судебные дела, когда суд обязал прописать в жилом помещении обратившегося гражданина. Видимо, в ближайшее время количество аналогичных судебных дел будет резко расти, и есть надежда, что вскоре трудности с пропиской в ЖП снова исчезнут.
— Собственники Помещений должны платить налог ещё и со своей доли земли;
— Возможны изменения в законодательстве, которые наложат дополнительные трудности на собственников Помещений, оставив без «внимания» собственников квартир.
Конечно, эти отличия, скорее всего, не будут критичны, если дом хороший, и все коммуникации соответствуют нагрузкам. Многие живут в Сочи именно в жилых помещениях, но всё же это не одно и то же. Простое доказательство тому – некоторые банки давали/дают ипотечные кредиты только на квартиры, но не на помещения. Если коротко обобщать, то квартира – это отдельная собственность, без всяких обременений в виде доли на землю и налогов на эту долю, без необходимости периодически взаимодействовать с собственниками остальных помещений, принимая решения по домоуправлению. Собственники квартир могут быть более спокойны, что их дом не снесут по решению Администрации из-за каких-то нарушений.
Следующий вариант статуса – доля в доме. Тут вы гораздо больше будете зависеть от соседей, наше законодательство периодически меняется, и придётся отслеживать, необходимо ли вам получать согласие соседей на перепланировку, реконструкцию дома, продажу своей доли. Например, сейчас по ст.250 ГК РФ участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли, и вы обязаны сначала предложить им купить вашу долю.
Покупая такую недвижимость, вы попадаете в сложный узел взаимоотношений с соседями, я рекомендую хорошенько подумать при этом выборе. Возможно, в будущем законодательство будет улучшаться, и распоряжаться своей долей станет проще, но сейчас это сильно зависит от человеческого фактора. Вы совместно должны будете заниматься придомовой территорией. Знаю, что часто между соседями начинаются какие-то войны и разборки за придомовую территорию (банально: кому тут ставить машину?), которые затягиваются в долгие конфликты. Лично мне варианты доли в доме не нравятся, вы же решайте сами.
В Сочи встречается ещё такой статус недвижимости как «жилой гараж». Это очень экономный вариант, в котором нельзя прописаться. Соответственно, проживание в таком месте в любой момент может оказаться под вопросом, но это не мешает людям жить там годами. Говорят, что есть гаражи и с пропиской, но там уже совсем другие цены, это становится ближе к домовладению. Причина появление такого оригинального способа проживания лежит, скорее всего, в тёплом сочинском климате, где зимой может быть +20, можно жить и в гараже! Но этот вариант стоит рассматривать только в самой сложной ситуации, либо как временный.
Вывод по статусам жилья: я рекомендую покупать недвижимость в статусе квартир или жилых помещений. Или частный дом (ИЖС) только для себя, если позволяют средства.
Напомню, что писал данную книгу в 2016 году, сегодня кое-что изменилось. Например, для передачи денег можно воспользоваться банковским аккердитивом, сделки с долями сейчас обязательно регистрировать нотариально, а прописаться в жилом помещении в Сочи снова легко. Удачи в приобретении недвижимости!
Читать дальше: 11-я Глава книги «Новости законодательства Сочи, и к чему это может привести»
Вам понравился материал? Поделитесь в социальных сетях. Благодарю!
Подписывайтесь на уведомления о новых публикациях.
Позитиву – ДА!
Рекомендуем почитать так же:
